Le bail commercial est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue un local à un locataire qui y exploite un fonds de commerce, artisanal ou industriel. Il est régi par le statut protecteur des baux commerciaux (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce).

Ce statut s'applique dès lors que trois conditions sont réunies : un local (et non un simple emplacement précaire), un fonds de commerce exploité dans ce local, et un locataire immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Lorsqu'il s'applique, le statut s'impose aux parties : la plupart de ses règles sont d'ordre public et ne peuvent pas être écartées par une simple clause du contrat.

Sa grande spécificité est d'accorder au locataire la « propriété commerciale » : un droit au renouvellement du bail à son échéance, ou, à défaut, une indemnité d'éviction destinée à compenser la perte du fonds. C'est ce qui distingue fondamentalement le bail commercial d'une location classique.

Le bail commercial sécurise la relation entre le bailleur et le locataire sur le long terme. Il fixe le loyer et ses modalités de révision, la destination des lieux (l'activité autorisée), la répartition des charges et des travaux, et les conditions de sortie. Pour le commerçant, c'est l'assurance de pouvoir développer son activité dans la durée ; pour le propriétaire, c'est un cadre clair et un revenu encadré.

Les parties au contrat

La durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans (article L.145-4 du Code de commerce). C'est l'origine de l'expression « bail 3-6-9 » : le locataire a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, c'est-à-dire au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans, en respectant un préavis de 6 mois.

• Durée minimale : 9 ans. Les parties peuvent convenir d'une durée plus longue, mais pas plus courte (sauf bail dérogatoire).
• Résiliation triennale du locataire : possible à chaque échéance triennale, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice, avec un préavis de 6 mois.
• Le bailleur, lui, ne donne congé qu'au terme du bail ou pendant sa prolongation, sauf pour certaines opérations sur l'immeuble que la loi énumère : construction, surélévation, restauration, démolition… (article L.145-4). S'il refuse le renouvellement, il doit en principe une indemnité d'éviction.

Le bail dérogatoire

Pour une durée courte, les parties peuvent conclure un bail dérogatoire, échappant au statut. Sa durée totale, baux successifs compris, ne peut excéder 3 ans (article L.145-5). Au-delà, ou si le locataire reste et est laissé dans les lieux au plus tard à l'issue d'un délai de 1 mois à compter de l'échéance, un bail commercial soumis au statut 3-6-9 naît de plein droit.

Le bail commercial n'a pas à être obligatoirement notarié, mais un écrit complet est indispensable : il sécurise les deux parties et conditionne plusieurs protections (notamment l'opposabilité de certaines clauses). Depuis la loi Pinel, certains documents et mentions sont devenus incontournables.

Le loyer initial est fixé librement entre les parties. C'est ensuite son évolution dans le temps qui est encadrée — un point souvent mal maîtrisé et source de litiges.

La révision triennale légale

Tous les 3 ans, chaque partie peut demander la révision du loyer (articles L.145-37 et L.145-38). La variation est en principe plafonnée à l'évolution d'un indice : l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les commerçants et artisans, ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux et activités tertiaires. Depuis la loi Pinel de 2014, l'indice du coût de la construction (ICC) ne sert plus à ce plafond ; une clause d'indexation peut encore le suivre (article L.112-2 du Code monétaire et financier).

La clause d'échelle mobile (indexation)

Le bail peut prévoir une clause d'indexation annuelle automatique, indexée sur l'ILC ou l'ILAT. Elle se cumule avec la révision triennale, mais un mécanisme de lissage limite les hausses brutales en cas de déplafonnement.

Au-delà des mentions obligatoires, plusieurs clauses pèsent lourd dans l'équilibre du contrat. Les comprendre avant de signer évite de mauvaises surprises.

Notre assistant vous guide question après question pour produire un bail complet et conforme. Voici les informations à préparer :

1. 1Identifiez précisément les parties : bailleur et locataire (personne physique ou société, avec immatriculation).
2. 2Décrivez le local : adresse, surface, locaux accessoires, et destination (l'activité autorisée).
3. 3Fixez la durée et la date de prise d'effet (9 ans minimum pour un bail soumis au statut).
4. 4Déterminez le loyer, sa périodicité de paiement et la clause de révision ou d'indexation retenue.
5. 5Précisez le dépôt de garantie et la répartition des charges, impôts et travaux.
6. 6Annexez l'état des lieux d'entrée et, le cas échéant, le règlement de copropriété ou le diagnostic technique.
7. 7Relisez les clauses sensibles (résolutoire, sous-location, cession) avant de signer.

Selon votre activité et votre horizon, un autre contrat peut être plus adapté. Voici les principales différences :

À son échéance, le bail ne s'arrête pas automatiquement : il se poursuit par tacite prolongation tant qu'aucune des parties n'a délivré congé ni demandé son renouvellement. C'est ici que joue la propriété commerciale.

Le droit au renouvellement

Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail. Si le bailleur refuse de renouveler, il doit en principe verser une indemnité d'éviction (article L.145-14) qui compense la perte du fonds de commerce — sauf motif grave et légitime, ou reprise pour démolition/reconstruction dans les cas prévus par la loi.

Le congé

Le congé se donne au moins 6 mois à l'avance, pour le terme du bail ou, pendant sa prolongation tacite, pour le dernier jour d'un trimestre civil. Il se donne par acte de commissaire de justice, qui précise ses motifs à peine de nullité (article L.145-9). La lettre recommandée ne vaut que pour le congé triennal du locataire et la demande de renouvellement.