La colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires, qui en font leur résidence principale et le partagent. Elle est définie et encadrée par l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Concrètement, deux à huit colocataires (au minimum deux) signent un bail unique avec le bailleur et occupent ensemble le logement : chacun dispose le plus souvent d'une chambre privative, tandis que la cuisine, la salle de bains et les pièces de vie restent communes. C'est cette formule du bail unique, signé par tous, qui est proposée par ce modèle.

La colocation peut prendre deux formes juridiques : soit un contrat unique signé par l'ensemble des colocataires (le cas couvert ici), soit autant de baux individuels que de colocataires. Le contrat unique est le plus courant et le plus simple à gérer : un seul loyer global, une seule durée, et la possibilité d'une clause de solidarité entre colocataires.

Le bail de colocation sécurise une relation à plusieurs : il fixe le loyer total et sa répartition, le dépôt de garantie, la durée, les règles de remplacement d'un colocataire qui s'en va et, surtout, l'étendue de l'engagement de chacun. Pour le bailleur, c'est l'assurance d'un cadre clair face à plusieurs occupants ; pour les colocataires, c'est la garantie de connaître précisément leurs droits et leurs obligations réciproques.

Les parties au contrat

La nature du logement — vide ou meublé — détermine plusieurs règles essentielles : la durée du bail et le plafond du dépôt de garantie. Ce choix n'est pas libre, il découle du type de location effectivement consenti.

• Logement vide : durée minimale de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier ou une SCI familiale, 6 ans pour une autre personne morale. Dépôt de garantie limité à 1 mois de loyer hors charges (article 22 de la loi de 1989).
• Logement meublé : durée d'au moins 1 an, ou 9 mois pour un bail étudiant (sans reconduction tacite). Dépôt de garantie limité à 2 mois de loyer hors charges (article 25-6).

Un logement est considéré comme meublé lorsqu'il comporte les éléments d'ameublement listés par le décret n° 2015-981 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, rangements, etc.). Un inventaire détaillé du mobilier doit alors être annexé au bail. À défaut, la location risque d'être requalifiée en location vide, avec les durées et plafonds correspondants.

La clause de solidarité est le cœur du bail de colocation. Bien comprise, elle protège le bailleur ; mal encadrée, elle expose chaque colocataire à des conséquences lourdes. La loi ALUR en a strictement borné les effets.

Avec une clause de solidarité, chaque colocataire répond de l'intégralité du loyer et des charges, et non de sa seule part. Si l'un cesse de payer, le bailleur peut réclamer la totalité de la somme aux autres. C'est une garantie forte pour le propriétaire, mais un risque réel pour chaque occupant, qui peut se retrouver à payer pour un colocataire défaillant.

L'extinction de la solidarité après un départ (loi ALUR)

Lorsqu'un colocataire donne congé, sa solidarité — et celle de sa caution — ne perdure pas indéfiniment. L'article 8-1 de la loi de 1989, issu de la loi ALUR, prévoit qu'elle prend fin dès qu'un nouveau colocataire le remplace au bail, et au plus tard 6 mois après la fin de son préavis. Une clause prévoyant une solidarité illimitée dans le temps est illégale.

Un bail de colocation écrit et complet est indispensable. Au-delà de l'identité des parties, plusieurs éléments structurent le contrat et conditionnent la sécurité de chacun.

Notre assistant vous guide question après question pour produire un bail unique, complet et conforme. Voici les informations à préparer :

1. 1Identifiez le bailleur (particulier ou société) et chaque colocataire (au moins deux, prénom, nom et adresse).
2. 2Décrivez le logement : adresse, surface habitable, nombre de chambres privatives, et précisez s'il est meublé ou nu.
3. 3Fixez le loyer total hors charges, le forfait de charges et choisissez une répartition égale ou convenue entre colocataires.
4. 4Indiquez le dépôt de garantie, en respectant le plafond (1 mois en vide, 2 mois en meublé sur le loyer hors charges).
5. 5Décidez de la clause de solidarité : active ou non, et durée de solidarité après départ (6 mois au maximum).
6. 6Choisissez la durée cohérente avec le logement (3 ans ou 6 ans en vide, 1 an au moins en meublé) et la date d'effet.
7. 7Préparez les annexes : état des lieux, DPE, et inventaire du mobilier si le logement est meublé.

La colocation peut reposer sur un contrat unique signé par tous, ou sur autant de baux individuels que de colocataires. Voici ce qui les distingue :

La sortie d'un colocataire n'éteint pas le bail : le contrat se poursuit avec les autres. Comprendre les règles de congé et de remplacement évite bien des tensions.

Le congé d'un colocataire

Chaque colocataire peut donner congé pour lui-même, sans rompre le bail pour les autres. Le préavis est en principe de 3 mois en location vide (réduit à 1 mois dans certains cas, notamment en zone tendue), et de 1 mois en location meublée. À l'issue de son préavis, le colocataire sortant quitte le bail ; sa solidarité éventuelle s'éteint selon les règles de la loi ALUR.

Le remplacement et l'avenant

Quand un nouveau colocataire entre, le bailleur doit donner son accord écrit et un avenant est signé par toutes les parties. C'est cet avenant qui inscrit le remplaçant au bail et qui, le cas échéant, met fin à la solidarité du sortant. Sans cette formalité, la substitution est inopposable au bailleur.