Créer une SCI
pour louer
Investir dans l'immobilier locatif à plusieurs, mutualiser un achat et gérer les loyers dans un cadre clair : la SCI est faite pour la location nue de longue durée. Une frontière est décisive avant de se lancer — la location meublée, elle, est une activité commerciale qui fait basculer votre société vers un autre régime fiscal.
Lisez vos statuts avant de payer
Les 4 premiers articles sur 18 — le texte exact que vous signerez.
STATUTS DE LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE
« SCI Cap Atlantique »
Les soussignés : (1) Monsieur Damien BRUN, né le 14 septembre 1982 à Bordeaux (33), de nationalité française, investisseur, demeurant 12 rue Crébillon, 44000 Nantes ; (2) Madame Laure BRUN, née le 14 septembre 1982 à Bordeaux (33), de nationalité française, investisseur, demeurant 12 rue Crébillon, 44000 Nantes, ont établi ainsi qu'il suit les statuts de la société civile immobilière qu'ils constituent entre eux.
1. Forme
Il est formé entre les propriétaires des parts sociales ci-après créées et de celles qui pourraient l'être ultérieurement une société civile immobilière (SCI) régie par les articles 1832 à 1844-17 du Code civil, par les articles 1845 à 1870-1 du même code relatifs aux sociétés civiles, et par les présents statuts. Conformément à l'article 1857 du Code civil, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital social, mais à titre conjoint et non solidaire ; leur engagement est subsidiaire à la poursuite préalable et vaine de la société.
2. Dénomination
La société a pour dénomination : SCI Cap Atlantique. Tous les actes et documents émanant de la société sont précédés ou suivis immédiatement des mots « société civile immobilière » ou des initiales « SCI » et de l'énonciation du capital social.
3. Siège social
Le siège social est fixé à : 14 cours Pasteur, 44000 Nantes. Il peut être transféré par décision collective des associés dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
4. Objet
Conformément à l'article 1845 alinéa 2 du Code civil, la société a un objet exclusivement civil. Elle a pour objet, en France et à l'étranger : Acquisition, propriété, administration et location nue d'immeubles bâtis et non bâtis, gestion locative long terme, dans un but exclusivement civil et patrimonial. Et plus généralement, toutes opérations civiles se rattachant directement ou indirectement à l'objet social, à l'exclusion de toute activité commerciale habituelle au sens de l'article L. 121-1 du Code de commerce. La société s'interdit en particulier l'achat d'immeubles en vue de leur revente — opération réputée commerciale (art. L. 110-1, 2° C. com.) — sauf à les conserver dans son patrimoine.
Les 14 autres articles vous attendent dans votre dossier, prêts à signer.
Vos droits et vos obligations, en clair
Chaque règle cite le texte officiel qui la fonde, vérifié et daté. Cadre légal à jour au 12 juillet 2026.
La location nue relève des revenus fonciers
Quand la SCI loue des logements vides, les loyers sont des revenus fonciers imposés, par défaut, directement chez chaque associé à hauteur de sa part, à l'impôt sur le revenu. La société est « transparente » fiscalement : elle déclare le résultat, mais ce sont les associés qui en supportent l'imposition.
Service-public.gouv.fr — Revenus locatifs : location non meubléeCode général des impôts, art. 8 (translucidité fiscale) et art. 14, 28 (revenus fonciers) · Vérifié le 12 juillet 2026
La location meublée fait basculer la SCI à l'impôt sur les sociétés
Louer en meublé est une activité commerciale par nature. Exercée par une SCI, elle est incompatible avec son objet civil et la fait relever de plein droit de l'impôt sur les sociétés — au-delà d'une part marginale tolérée. Une SCI destinée au meublé doit être pensée comme telle dès le départ : c'est un choix structurant, pas un détail de gestion.
BOFiP — SCI et location meublée : bascule à l'impôt sur les sociétésCode général des impôts, art. 206, 2 · Vérifié le 12 juillet 2026
Un objet et une gérance définis dans les statuts
Les statuts fixent l'objet civil de la société — acquisition, propriété et location de biens immobiliers — et désignent le gérant, qui signe les baux et gère les loyers. Une rédaction précise de l'objet et des pouvoirs du gérant évite les blocages et sécurise la relation avec les locataires comme avec la banque.
Légifrance — Gérance de la société civile fixée par les statutsCode civil, art. 1846 · Vérifié le 12 juillet 2026
- Obligations réglementaires pour la SCI pour louer un bien, chacune sourcée et datée.
Le coût réel d'une SCI
Les frais obligatoires, poste par poste — dérivés du barème officiel 2026, jamais d'un chiffre approximatif.
- Immatriculation (greffe / guichet unique)60 €
- Déclaration des bénéficiaires effectifs19 €
- Annonce légale de constitution189 €
- Total des frais obligatoires269 €
Ce qu'une SCI pour louer un bien change pour vous
Une SCI qui loue des logements nus perçoit des revenus fonciers imposés, par défaut, entre les mains des associés à l'impôt sur le revenu. Louer en meublé change tout : c'est une activité commerciale par nature, incompatible avec l'objet civil de la SCI, qui la fait alors relever de plein droit de l'impôt sur les sociétés. Le choix du bien à louer — nu ou meublé — et l'éventuelle option pour l'impôt sur les sociétés doivent donc se décider dès la constitution.
SCI pour louer un bien : vos questions
C'est fortement déconseillé : la location meublée est une activité commerciale qui contredit l'objet civil de la SCI et la fait basculer de plein droit à l'impôt sur les sociétés. Pour du meublé, d'autres montages sont mieux adaptés. La SCI reste le cadre naturel de la location nue de longue durée.
Par défaut, ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, directement chez chaque associé à proportion de ses parts et selon son taux d'impôt sur le revenu. La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés, ce qui change entièrement la logique d'imposition : un arbitrage à mener selon votre projet.
Non, la loi n'impose aucun capital minimum : chaque associé apporte ce qu'il souhaite, en argent ou en bien immobilier. Un capital cohérent avec le projet et l'apport bancaire reste toutefois utile pour rassurer la banque qui finance l'acquisition.
Votre projet immobilier, bien structuré
Nous préparons vos statuts et votre dossier de SCI, pré-remplis pour votre cas, prêts à déposer sur le guichet unique — vous gardez la main sur chaque décision.
Créer votre SCI pour louer un bien — 149 € HT · 178,80 € TTC, paiement unique.
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